전세대출을 알아보러 은행에 가면, 대부분 자기가 아는 상품부터 설명을 듣고 그대로 계약합니다. 그런데 전세대출은 어떤 상품을 고르느냐에 따라 같은 보증금이라도 이자가 연 수십만 원에서 백만 원 넘게 차이 납니다.
핵심은 순서입니다. 금리가 낮은 정책자금부터 자격을 확인하고, 안 될 때 은행 일반 대출로 내려가야 합니다. 반대로 은행 상품부터 계약하면, 받을 수 있었던 낮은 금리를 놓칩니다.
먼저 이것만 확인하세요
| 순서 | 종류 | 금리(연) | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|---|
| 1순위 | 버팀목 (일반) | 2.5~3.5% | 수도권 1.2억·지방 8천만 원 | 무주택 세대주, 부부합산 소득 5천만 원 이하 |
| 1순위 | 청년전용 버팀목 | 2.2~3.3% | 1.5억 원 | 만 19~34세 무주택 |
| 1순위 | 신혼부부 전용 | 버팀목보다 우대 | 수도권 2.5억 원 | 혼인 7년 이내, 소득 7천5백만 원 이하 |
| 2순위 | 은행 일반 전세대출 | 평균 4.4~5.3% | 보증금의 80% 수준 | 소득·신용 기준, 정책자금 탈락 시 |
1순위. 정책자금부터 확인하세요 (버팀목 계열)
버팀목 전세대출은 주택도시기금으로 운용되는 정책자금입니다. 은행이 파는 상품이 아니라 정부가 이자를 낮춰 주는 구조라, 자격만 되면 무조건 여기서 시작하는 게 유리합니다.
일반 버팀목
- 금리: 연 2.5~3.5% (소득 구간별 차등)
- 조건: 무주택 세대주, 부부합산 연소득 5천만 원 이하, 순자산 3.45억 원 이하 (2026년 기준)
- 한도: 수도권 1.2억 원, 지방 8천만 원 (전세보증금의 70% 이내)
- 우대금리: 수급자·차상위·한부모 1.0%p, 다자녀 0.7%p, 2자녀 0.5%p 등 (최저 연 1.0%까지)
- 중도상환수수료 없음
청년전용 버팀목 — 만 19~34세라면 일반보다 이쪽이 먼저입니다.
- 금리: 연 2.2~3.3%로 일반 버팀목보다 낮음
- 한도: 1.5억 원으로 일반보다 높음
- 예비 세대주(세대 분리 예정)도 신청할 수 있어 독립 준비 중인 청년이 많이 씁니다
신혼부부 전용 — 혼인 7년 이내(결혼 예정 포함)라면 한도가 크게 늘어납니다.
- 부부합산 소득 7천5백만 원까지 허용
- 한도: 수도권 2.5억 원, 보증금의 80% 이내
신청은 기금e든든 홈페이지나 취급 은행(우리·국민·신한·농협·기업 등)에서 합니다. 자격 심사가 있어 서류 준비와 심사 기간을 감안해야 합니다.
2순위. 자격이 안 되면 은행 일반 전세대출
소득이 기준을 넘거나, 집이 기준 면적·가격을 초과하면 정책자금을 쓸 수 없습니다. 그다음이 은행 일반 전세대출입니다.
- 금리: 주택금융공사 보증 기준 은행 평균 연 4.39~5.27% (2026년 10월 말 기준, 은행마다 차이)
- 한도: 보증금의 80% 수준까지 가능한 경우가 많아 정책자금보다 넉넉함
- 보증기관(HF·HUG·SGI)에 따라 한도와 조건이 달라짐
- 정책자금보다 심사가 빠르고 한도가 크지만, 이자 부담은 큽니다
보증금 1.2억 원을 기준으로 계산하면, 연 2.7% 정책자금은 월 이자 약 27만 원, 연 4.39% 은행 대출은 월 약 43만 9천 원입니다. 한 달에 약 17만 원, 2년 계약이면 약 400만 원 차이입니다. 자격 확인을 먼저 해야 하는 이유입니다.
은행별 금리 비교는 기존 글에 따로 정리해 두었습니다. 이어지는 글에서 확인하세요.
신청은 이 순서로 진행됩니다
종류를 골랐다면, 신청 순서에서 실수하지 않는 게 중요합니다. 특히 집 계약 전에 대출 가능 여부를 확인하지 않아 계약금을 날리는 경우가 실제로 많습니다.
- 자격·한도 사전 확인 — 기금e든든이나 은행 앱에서 내 조건으로 대출이 나오는지 먼저 조회합니다
- 집 구하기 + 가심사 — 마음에 드는 집이 나오면, 계약 전에 그 집 주소로 대출이 가능한지 은행에 확인합니다 (집 자체의 권리관계 때문에 안 되는 경우도 있습니다)
- 임대차계약 체결 — 계약서에 ‘대출이 실행되지 않으면 계약금을 돌려받는다’는 특약을 넣습니다
- 대출 신청 — 잔금일 기준 최소 2주~1개월 전에 신청합니다. 정책자금은 심사가 길어질 수 있어 여유가 필요합니다
- 심사·보증 발급 — 소득·재직 서류와 계약서, 확정일자를 확인합니다
- 잔금일에 실행 — 대출금은 보통 집주인 계좌로 바로 입금되고, 임차인은 전입신고와 확정일자를 마칩니다
종류 고르기 체크리스트
- 만 34세 이하라면 청년전용 버팀목부터 확인했다
- 결혼 7년 이내(예정 포함)라면 신혼부부 전용 한도를 확인했다
- 부부합산 소득과 순자산이 정책자금 기준 안에 드는지 봤다
- 정책자금이 안 될 경우에만 은행 상품 금리를 비교했다
- 계약서에 대출 불가 시 계약금 반환 특약을 넣었다
궁금한 것 Q&A
Q. 버팀목과 은행 전세대출을 같이 받을 수 있나요?
A. 같은 보증금에 대해 중복으로는 안 됩니다. 정책자금 한도가 부족하면 은행 대출을 추가로 받는 혼합 방식은 보증기관·상품 조건에 따라 다를 수 있어, 신청 은행에서 먼저 확인해야 합니다.
Q. 세대주가 아니어도 신청할 수 있나요?
A. 일반 버팀목은 세대주(예정자 포함) 요건이 있습니다. 청년전용·중소기업 청년 상품은 예비 세대주 신청이 가능하지만, 상품마다 다르므로 신청 전에 확인이 필요합니다.
Q. 대출 신청은 계약 전, 후 중 언제 하나요?
A. 정식 신청은 계약서가 있어야 하지만, 자격 조회와 가심사는 계약 전에 해 두는 게 순서입니다. 대출 가능 여부를 모른 채 계약부터 하면, 대출이 거절됐을 때 계약금을 잃을 수 있습니다.
Q. 정책자금 심사는 얼마나 걸리나요?
A. 보통 2주 안팎이지만 서류 보완이 생기면 길어집니다. 잔금일까지 여유를 두고, 이사 날짜가 촉박하면 은행 상품과 병행 상담을 받아 두는 게 안전합니다.
이어지는 글
※ 이 글은 2026년 11월 4일 기준 주택도시기금과 주택금융공사 안내를 바탕으로 작성했습니다. 금리와 조건은 신청 시점과 개인 신용·소득에 따라 달라지므로, 실제 신청 전 기금e든든과 은행에서 최종 확인하시기 바랍니다.